Ecrimisil veya haksız işgal tazminatı; taşınır veya taşınmaz bir malın, malikinin izni olmadan veya hukuka aykırı şekilde kullanılması sonucunda işgal eden kişiden talep edilen tazminat niteliğinde bir bedeldir. Daha basit bir ifade ile, bir kimsenin başkasına ait bir malı kullanmak suretiyle yarar sağlaması halinde malın sahibine ödemesi gereken ücrete ecrimisil denilmektedir. Ancak ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekmektedir.
Ecrimisil Kavramının Tanımı ve Hukuki Dayanağı
Ecrimisil, “ücret” anlamına gelen Arapça “ecr” (Türkçe ecir) ve “eş, benzer” anlamına gelen Arapça “misl (Türkçe misil)” kelimelerinden oluşmaktadır1. Bu doğrultuda ecrimisil; bir kullanım karşılığında, bu kullanım biçiminin benzerleri esas alınarak ödenen ücrettir2. Hukuk lûgatında ise bir malın kullanılmasından doğan yararların para ölçüleriyle takdiridir3.
Ecrimisilin hukuki dayanağına ilişkin özel hukukta açıkça ve ayrıca bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Ancak içtihatlar aracılığıyla takdir ve tahsil edilen bir uygulama halini almış olup günümüzde hem özel hukukta hem de kamu hukukunda uygulanmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2015 tarihli bir kararında ecrimisil şöyle açıklanmaktadır:
“… Nitekim 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği; …. Haksız bir eylem sayılması gerektiği… bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği … Medeni Kanun’un (eski) 908’inci maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır…”4.
Ecrimisil ile Kira Arasındaki Fark Nedir?
Ecrimisil ve kira alacağı birbirinden farklı nitelikte kavramlar olup Yargıtay kararlarında da ecrimisilin bir tür kira bedeli olmadığı açıklanmaktadır.
· Kira, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 uncu maddesine göre aralarında yapmış oldukları sözleşmeye istinaden kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı üstlenmesi karşılığında kiracının ödemiş olduğu bedeldir. Kirada, yazılı veya sözlü bir şekilde taraflar arasında bir anlaşma ya da başka bir ifade ile bir kira sözleşmesi mevcuttur.
· Ecrimisil ise hukuka aykırı kullanım sonucunda ödenen tazminat niteliğinde bir bedeldir. Ecrimisil kira gibi süreklilik taşımaz, haksız işgal süresiyle sınırlıdır ve geçmişe yönelik hesaplanmaktadır.
Ecrimisil Davası Şartları Nelerdir?
Ecrimisil davasının açılabilmesi usul ve esas bakımından birtakım şartlara bağlanmıştır:
1. Haksız bir işgal olmalıdır:
Bir kimsenin, aralarında geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın başkasına ait bir malı kullanması haksız işgaldir. Haksız işgali gerçekleştiren kişi, tamamı başkasına ait olan bir malı kullanabileceği gibi malın bir kısmı kendisine ait olan mirasçılardan veya taşınmaz malın ortaklarından birisi de olabilir.
İşgalin bir rıza açıklamasına veya bir sözleşmeye dayanması halinde haksız işgalden söz edilemeyecektir. Bununla birlikte, hukuki ilişki sona ermiş olmasına rağmen malın halen kullanılmaya devam edilmesi halinde de haksız işgal söz konusu olur. Örneğin, kira sözleşmesi taraflarca karşılıklı olarak veya mahkeme kararı ile feshedilmesine rağmen kiracının kiralanan konutu kullanmaya devam etmesi durumunda haksız işgal söz konusu olacaktır.
2. Malı haksız işgal eden kişi kötüniyetli olmalıdır:
Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için malı kullanan kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir. Daha basit bir ifade ile açıklamak gerekirse, işgalci malı kullanırken buna hakkı olmadığını bilmeli veya bilmesi gereken bir kişi olmalıdır. Örneğin, tüm kardeşlerinin mirasçı olduğu bir dükkân içerisinde kardeşlerine haber vermeksizin bir işletme kuran ve bu işletmeyi bizzat işleten bir kimse malın yalnızca kendisine ait olmadığını, taşınmazın tümünü tek başına kullanma ve kazanç sağlamaya hakkı bulunmadığını bilebilecek durumdadır.
İyiniyetli kişinin ise haksız işgal nedeniyle bir ecrimisil ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 993 üncü maddesine göre, “İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir”.
3. Haksız işgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir:
Ecrimisil talep edilebilmesi için haksız işgal sebebiyle bir zararın doğmuş olması gerekmektedir. Haksız işgal haksız eylem niteliğindedir ve haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olan ecrimisil talep edilebilmesi için;
· Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar,
· Sadece kullanmadan doğan olumlu zarar
· Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) olacak şekilde bir zarar meydana gelmesi gerekmektedir.
Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 31.03.2021 Tarihli kararında, “Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı)” denilmiştir5.
4. Haksız işgal ile zarar arasında illiyet bağı bulunmalıdır:
Yargıtay kararlarında da değinildiği üzere, haksız işgal nihayetinde bir haksız fiil niteliğindedir. Bu suretle, ecrimisil talep edilebilmesi için malikin uğramış olduğu olumlu veya olumsuz zararın haksız işgal fiilinden kaynaklanması gerekmektedir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir konu olup yargılama esnasında taşınmazın niteliğine uygun şekilde bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılması gerekmektedir. Alınan bilirkişi raporunun somut bilgi ve belgelere dayanması gerektiği gibi değerlendirme gerekçeleri denetime açık olmalıdır. Ecrimisil hesaplanırken talebe bağlı kalınması gerektiği için dava açılırken hesaplamanın kira geliri üzerinden veya ürün esasına göre yapılmasına ilişkin talebin açıklanması önem arz etmektedir.
Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talepte bulunulması halinde ve kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27.09.2017 tarihli kararında aşağıdaki hususlara dikkat çekilmiştir6:
· “… özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir…”.
· “… İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir…”
Bununla birlikte, tarafların emsal kira sözleşmesi sunamaması, civarda kiraya verilen arsa niteliğinde taşınmazın olmaması neticesinde mahkemece re'sen belirlenememesi ve davacıların işgalden önce dava konusu taşınmazı kullanmıyor olması ecrimisil davasının reddini gerektirmemektedir; haksız işgalin tespit edilmesi halinde iddia ve savunma çerçevesinde toplanmış ve toplanacak delillere göre ecrimisil bedelinin belirlenmesi gerekmektedir (Yargıtay 8. HD, E.2019/3109, K. 2021/3022, T.31.03.2021).
Birlikte Mülkiyet Halinde Ecrimisil
Bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkı tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu birlikte mülkiyetin Türk Medeni Kanunu’na göre iki farklı görünümü bulunmaktadır: Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkında hisse (pay) sahipleri bulunuyor ise “paylı mülkiyet”, birden çok kimse taşınmazın tümüne ortaklaşa malik olarak bulunuyorsa “elbirliği mülkiyetinden” bahsederiz.
Paylı mülkiyet ve elbirliği halindeki mülkiyette paydaşların doğal ve hukuki getirilerden aynen veya nakden pay isteme hakları bulunduğu gibi her paydaşa malı kullanma yetkisi de tanınmıştır. Ancak bu yetkinin sınırı diğer paydaşların malı kullanma hakkının kısıtlanmamısıdır7. Örneğin, paylı mülkiyet durumundaki bir taşınmazın diğer paydaşların rızası olmaksızın kiraya verilmesi halinde malı kullanma hakları sınırlandırılmış olacaktır ve kira sözleşmesi geçersiz sayılacak, bu durumda payı haksız işgale uğrayan diğer paydaşlar ecrimisil davası açabilecektir. Bununla birlikte, birlikte mülkiyete tabi bir malın paydaşlar dışında üçüncü bir kimse tarafından kullanılması da söz konusu olabilir.
1. Haksız İşgalcinin Paydaş/Ortak Olmaması Halinde Ecrimisil Talebi
Paylı mülkiyete tabi bir mal söz konusu ise her paydaş kendi payı oranında üçüncü kişi durumundaki haksız işgalciden ecrimisil talebinde bulunabilir. Elbirliği ile mülkiyete tabi bir mal söz konusu ise yapılacak tasarrufi işlemlerde kural olarak oybirliği aranır. Bu kapsamda, elbirliği ile mülkiyet halinde bir ortağın üçüncü kişi durumunda bulunan bir kimseye karşı aktif dava açma sıfat ve hukuki ehliyeti olmayacağına, tüm mirasçıların birlikte (oybirliğiyle) üçüncü kişiye karşı dava açması gerektiği görüşüne karşılık ecrimisilin bölünebilir bir hak olduğu ve elbirliği ile mülkiyet halinde de ortaklardan birisinin kendi payına karşılık ecrimisil talep edebileceğine ilişkin Yargıtay’ın farklı kararları mevcuttur. Taşınmazınızla alakalı böyle bir durum söz konusu ise profesyonel bir destek almanızı tavsiye ederiz.
2. Haksız İşgalcinin Paydaş/Ortaklardan Birisi Olması Halinde Ecrimisil Talebi
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına karşılık el atmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.
Birlikte mülkiyet biçimleri kapsamında paydaşlar veya ortaklar arasında ecrimisil talebinde bulunulması halinde “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olması gerekmektedir8. İntifadan men, haksız işgalde bulunan malike malın kullanımına veya maldan elde edilen gelirden faydalanmaya ilişkin bir bildirimde bulunulmasıdır.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi için, ecrimisil istenen süreden önce paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini işgal eden paydaşa bildirmesi gerekir. Örneğin, kira bedelinin istenmesi de intifadan men anlamına gelir. Bildirimin usulüne ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir; ancak dava aşamasında bildirimin yapıldığına ilişkin ispat önemlidir. Bu kapsamda paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğine ilişkin bildirimde bulunduğu; ihtarname göndermesi, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) veya izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarından birisini açmış olması, icra takibi başlatması gibi hususlarla veya yemin dahil her türlü delille ispatlanabilecektir.
Bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış birtakım istisnaları vardır9:
· Davaya konu taşınmazın kamu malı olması,
· Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
· Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi,
· Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
· Paydaş tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,
· Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Mirasçılar Açısından Ecrimisil Talep Etme Hakkı
Uygulamada en sık karşılaştığımız haksız işgal fiili mirasçılar arasında gerçekleşmektedir. Miras kalan bir tarlanın veya evin bir kardeş tarafından diğer kardeşlerin rızası olmaksızın kullanılması halinde diğer şartlar da var ise ecrimisil talep edilebilecektir. Bu halde de yine intifadan men şartının sağlanması gerekmektedir. Ancak murisin mirasçılardan mal kaçırması halinde, dava konusu taşınmazın tapusunun iptali için tapu iptal davası açılması gerekmekte olup bu davanın hem zamanaşımı hem de bildirim şartı açısından sürece etkisi önem arz etmekte olup profesyonel hukuki destek alınmasında fayda görmekteyiz.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Mahkemelerin iş yoğunluğu, duruşmaların ne kadar süre ile ertelendiği, keşif ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süreçleri gibi yargılama sürecine tesir eden çeşitli gerekçelerle kesin bir zaman dilimi belirtilmesi mümkün değildir. Ancak ortalama 1,5 – 2 yıl gibi bir süre zarfında davanın neticelenmiş olacağını söyleyebiliriz.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Beş yıllık zamanaşımı süresi ise, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
Hak kaybına uğramamak adına yasal süresi içerisinde dava açılarak ecrimisil talebinde bulunmak gerekmektedir. Bununla birlikte, bir kimsenin 5 yıldan fazla süreli kullanımınızdan kaynaklı olarak sizden ecrimisil talebinde bulunması halinde yargılama devam ederken yasal süresi içerisinde zamanaşımı definde bulunmazsanız mahkemece bu husus re’sen de dikkate alınamayacağından sürenin tamamına ilişkin kullanımdan kaynaklı bir bedel ve faiz tutarı ödemeniz söz konusu olacaktır. Yasal sürelerin hak kayıpları açısından önemi ve ecrimisil davalarının kapsamlılığı göz önünde bulundurulduğunda profesyonel hukuki destek almanızı tavsiye etmekteyiz.
Ecrimisil Ödememenin Sonuçları
Haksız işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni faiz de talep edilebilir. Ecrimisil bedeli ödenmedikçe faiz işlemeye devam edecektir. Mahkemece ecrimisil tazminatına hükmedilmesine rağmen bu bedelin ödenmemesi halinde “ilamlı icra takibi” başlatılması mümkündür. İlamlı icra takibi sürecinde taşınır ve taşınmaz mallara haciz işlemi uygulanabilir. Ecrimisil tazminatına hükmedilmiş olmasına rağmen, haksız işgalin devam etmesi halinde ayrıca kullanılmaya devam eden yeni dönemler için de beş yıl içerisinde tekrar ecrimisil talep edilebilir. Hazineye ait bir taşınmazın kullanılması halinde ise “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun” a göre tahsili yoluna gidilecektir.
Ecrimisil ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ecrimisil nedir ve hangi durumlarda uygulanır?
Ecrimisil, taşınır veya taşınmaz bir malın malikinin rızası olmadan kullanılması halinde talep edilen tazminattır.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Ecrimisil kira mıdır, farkı nedir?
Hayır, ecrimisil kira değildir. Kira, taraflar arasındaki kira sözleşmesine yani bir hukuki ilişkiye dayanır; ecrimisil ise haksız işgalin tazminidir ve geçmişe dönük hesaplanır.
Hazine arazisi kullanan kişiye ecrimisil çıkar mı?
Evet. 2886 sayılı Kanun’un 75 inci maddesi uyarınca Hazine arazisini izinsiz kullanan kişilerden ecrimisil alınır.
Ecrimisil ödememek hangi sonuçlara yol açar?
Faiz işlemeye devam eder, ecrimisil alacağına ilişkin ilamlı icra takibi başlatılabilir. İşgal devam ederse yeni dönemler için dava açılarak ek ecrimisil talebinde bulunmak mümkündür.
Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?
Uzmanlık gerektiren bir konu olması nedeniyle, mahkeme tarafından taşınmazın niteliğine uygun şekilde bilirkişi incelemesi yaptırılarak hesaplanmaktadır.
Ecrimisil davası ne kadar sürer?
Genellikle 1,5- 2 yıl arasında sonuçlanır. Bilirkişi raporlarının hazırlanması, mahkemenin iş yoğunluğu ve keşif süreci gibi etkenlerle uzayabilir.
Ecrimisil için zaman aşımı süresi var mı?
Evet, 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. . Beş yıllık zamanaşımı süresi dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
Geriye dönük ecrimisil talebi mümkün müdür?
Evet, ecrimisil dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak hesaplanır. Ancak zamanaşımı süresi 5 yıl olduğundan zamanaşımı defi ileri sürülmesi halinde 5 yıldan önceki kullanımlar için bir talepte bulunulmuş ise mahkemece talebin reddine karar verilecektir
Kaynakça
1. Türk Dil Kurumu, Güncel Türkçe Sözlük, (https://sozluk.gov.tr/ , 05.08.2025)
2. ÖZDEMİR, H., SARIDOĞAN, T., Ecrimisil Tazminatı, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 17, Sayı: 194, Ekim 2022, Sayfa: 77-98 (https://www.jurix.com.tr/, 05.08.2025).
3. T.C. Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü, (https://sozluk.adalet.gov.tr/ecr, 05.08.2025).
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2013/1849, K. 2015/1164, T.08.04.2015.
5. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2019/3109, K. 2021/3022, T.31.03.2021, (https://kazanci.com.tr/, 06.08.2025).
6. Yargıtay 1.Hukuk Dairesi, E. 2017/3747, K. 2017/4705, T. 27.09.2017.
7. KURAK, E., Özel Hukuka Göre Paylı Mülkiyet ve Miras Payları Yönünden Ecrimisil Uygulamaları, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 13, Sayı: 146, Ekim 2018, Sayfa: 113-116 (https://www.jurix.com.tr/, 06.08.2025).
8. AKÇAAL, Mehmet. “Ecrimisil Davalarında İntifadan Men Şartı.” ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi 4, No. 2 (2022): 440-493.
9.Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/12529, K. 2014/16290, T. 12/03/2014, (https://karararama.yargitay.gov.tr/, 06.08.2025)